本文由中国地产基金十强企业瑞威资本旗下不动产金融研究院供稿，仅对城市更新中的工业遗产保护方向做基本研判，不作为投资建议。瑞威资本，一家专注于不动产投资的创新型资产管理公司。
随着城市更新的推进，工遗?；そ肴嗣堑氖右?，其重要性日渐显露。工业遗产记录着一个城市的发展足迹，承载着历史记忆，它的?；ざ哉宄鞘械母掠凶偶蟮耐贫饔谩?/p>
什么是城市更新?多数人认为的城市更新就是对不适合现代化城市生活的区域进行再开发或是整治，却忽略了另一种重要的方法——?；ぁ１；ざ杂诔鞘薪峁沟母谋涫亲钚〉?，对于环境的能耗也最低，是一种预防性的措施，适用于历史城市和历史街区，它是对城市更新整体的修补，使其更加完善，适合特殊城市的发展。工业遗产是历史城市和历史街区的一部分，虽然比起中国几千年的农耕文明和丰厚的文化遗产来说，它存在的时间太短了，但这并不妨碍它对我们社会产生的巨大的影响。
瑞威资本认为：工业遗产?；さ氖强占?，保护是历史记忆，它有许多的发展和改善方向。其中，主题博物馆、商务博览会、娱乐休憩区和创意艺术园是几大主要方向。但不论是那一方向，或者是多种开发模式的结合，它对所在城市的整体更新都有着巨大的推动作用。
1.1 推动现代化进程，发展新行业，增加收入
传统的工业用地，常常具有较高的景观再利用价值，作为在城市中有一定历史的建筑或者地区，工业遗址被加入?；は钅亢?，经过一定的保护性整改，可以变成一个著名的工业旅游景点。德国鲁克区曾经是世界最大的工业区之一，经过上世纪五六十年代逆工业化带来的打击，鲁尔区工厂倒闭，环境污染严重，并在90年代开始进行工业遗址的保护。如今的鲁克区已经拥有了“欧洲文化首都”的赞誉，是一个成熟的工业旅游线路，主要采用博物馆，公共休闲空间和公共商业体三种模式，每年接待约350万游客，带来过亿的旅游收入，同时解决了数百人的就业。
1.2 改善环境，充分利用物质资源，带动周边区域的发展
工业遗址所属区域包括的不仅仅是其生产所用的工厂，还包括周围的服务住房和原材料精制区等等，拥有着丰富的物质资源和历史文化资源。例如北京的焦化厂工业遗址项目。原焦化厂是中国迄今为止最大的焦化污染地，土壤受到严重的化学污染，其中物质均对人体有害。此项目总共规划用地是147.3平方公里，通过主要的生产工艺流程将办公建筑，服务用房，工业厂房和仓储房等建筑串接起来，成为一个整体，形成四条游览线，并使用热解技术对污染地进行污染治理，但对焦炼过程中最重要的环节进行了完整的?；?。设计师们又通过具体规划方案的适当调整，将原有铁路改造成步行道和观光火车线，高架步行廊道将三个区域联系起来，同时延伸至周边的城市建设区域。随着焦化厂旅游线路的完成，周边的小区、学校、购物中心、酒店、写字楼等也相继动工，相信未来这一片将成为良好发展的旅游区域。
1.3 承载城市的记忆，成为一座城市的文化标志，保留历史文物
文化遗址是一个城市发展中不可避免遗留下来的“乡愁”，它不仅存在于老人的记忆中，重要的是其中包含的意义和给后世的警醒。英国是工业生产的摇篮，工业革命不仅给世界带来了巨大而深远的影响，也给英国留下了巨大的财富。二战结束后，随着工业?；さ墓勰罱ヅ?，英国学者们提出了“工业考古学”这个概念，很快得到了专业机构的认可。经过几十年的开发，世界第一座铁桥所在的铁桥谷及其周围的建筑得到了有效地开发?；?，改造成了10座不同的博物馆。工业革命时期的遗迹和遗物都被很好的保留了下来，留存在博物馆中，由工作人员给每年来参观的50多万人讲解他们辉煌的过去。
工遗?；ぶ啡沃囟涝?/p>
随着城市的发展，工遗保护已经逐渐进入大众视野，其重要性也普遍为人所知，越来越多的城市加入工业遗产?；さ亩游椤５捎诿挥型耆墒斓牟握昭?，我国的工业遗产保护还存在着明显的缺陷，主要在政府支持和项目本身。在未来我们也应该有对应的措施弥补这些不足以达到我们期望的发展趋势。
2.1 目前的工遗?；は钅慷嗍嬖谒槠妥苑⑿?/p>
我国的工遗?；と鄙偻吵?，显得人性化不足，缺少利益相关化的生态空间集合。在空间上，工遗?；びΩ帽；さ牟挥Ω檬堑ササ囊桓鼋ㄖΩ醚由焱卣沟秸鼋智踔潦浅乔?。在瑞威看来，整体性发展是城市更新中普遍存在的需求，也是普遍存在的漏洞，系统思考和发展规划，保证此区域的可持续发展战略和空间结构，打造未来可生活、可发展、可工作、可休闲、可创意的生活圈是城市更新要达到的目的。
2.2 由于主流趋势的影响，工遗?；は钅康姆⒄乖擞飨虻ヒ换?/p>
现在的工遗保护项目大都转变成以办公为主的商区，过度的商业化使得其原有的工业化特色难以在改造后保留下来。在功能上，工遗?；さ那蛴Ω孟蚨嘣⒄?，单一功能并不适用日渐发展的城市文化。瑞威认为，信息化和网络化是未来发展的必然趋势，未来的工遗?；の薹ㄍ牙胝饬礁龃蠓较蚪蟹⒄梗桃脖匦胧视φ庋奈蠢吹谋浠谧?。未来是无限可能的、多元化的、智能化的，不管是工遗保护还是其他的城市更新项目，在运营上，应该是一个长期建设，趋向于网络化、生活化发展。不管是对建筑物的拆除还是整修都要有意义，建立全面的网络化信息平台，全系普查，在不妨碍城市发展的情况下，保证每一段历史记忆被完整的保留下来，是工遗?；ぷ钪盏哪康?。
2.3 部分工遗保护项目缺少政府响应的政策支持
不管是因为政府很难给予支持或是没有给予足够的重视，缺少政策支持的工遗?；は钅扛嗟氖嵌唐诨屯痘狈Τて谡铰?，长期的发展无法保证。在未来不管是工遗?；せ故撬械某鞘懈孪钅慷加Ω糜型暾恼咧С郑诔鞘懈孪钅恐杏Ω冒缪菀颊叩慕巧?，其中包括在项目实施前对开发商的挑选，项目实施中无论是在土地使用还是建设方面对开发者的支持，还有对于整体的监督，保证该项?；じ脑焓钦嬲幸嬗诠ひ狄挪统鞘蟹⒄沟母脑?。
瑞威资本认为：在城市更新的过程中，受多种因素影响，容易造成对工业遗址的破坏，可能切断城市文化，影响可持续发展。如何在城市更新的过程中做到工遗?；?，使得现代化和历史平衡发展，是一个值得设计者们和城市管理者深度思考的问题。
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