交房一年无人住 业主需缴70%物业费
物业新政策本地细则出炉 这些地方发生变化
襄阳日报网讯 【全媒体记者吴艳】未经业主同意物业费就上涨了，已经购买了停车位还要交停车费……居民在享受物业服务的同时，也经常遇到物业收费、服务不规范的地方。结合于4月1日起正式执行的《湖北省物业服务收费管理办法》（以下简称《办法》），近日市物价局、市住房保障和房屋管理局联合下发了我市的具体实施细则，细则对《条例》中的两条规定进行了具体明确。
明确：交房后一年内无人入住 业主需承担70%的物业费
为避免业主与物业的纠纷，《办法》规定，前期物业服务合同生效之日至房屋交付之日的物业费，由开发商承担；房屋交付之日后的物业费，由业主承担；房屋交付后一年内无人入住的，空置期间业主承担物业服务费的比例，由当地价格主管部门会同房产主管部门确定。
市物价局服务价格管理科科长佘思敏介绍，参照武汉等国内多个城市的比例设置，我市最终确定，房屋交付一年内无人入住的，空置期间业主承担70%的物业服务费。
明确：自有车位不缴停车费 需缴车位物业服务费
《办法》规定，对于已经买了或租了车库（位）的业主，物业公司不得再额外收取停车费。
针对此条，我市进一步明确，为保证车辆有序通行、停放，对业主拥有产权或使用权的车库、车位进行维护管理，发生的相关设施设备运行及维护、照明、保洁、通风、排水和秩序维护等服务费用，物业服务业主可按车库（位）的数量或法定产权面积收取车库、车位物业服务费。
变化：取消物业服务收费的上下浮动率 别墅类住宅不超过3元
我市关于《办法》的实施细则自4月1日起正式实施，市物价局、市住房保障和房屋管理局《关于规范普通住宅物业服务收费管理的通知》及市物价局《关于普通住宅物业服务收费相关问题的通知》同时废止。
文件《关于规范普通住宅物业服务收费管理的通知》中规定，物业综合服务费具体收费标准可上下浮动，向上浮动幅度不超过基准价的10%，向下浮动幅度由双方协定。
我市《办法》实施细则取消了上下浮动幅度，市区住宅前期物业服务收费标准直接执行文件中规定的指导定价。其中有两个收费等级：一级收费等级，高层住宅不超过1.4元/平方米·月，多层住宅不超过0.9元/平方米·月；二级收费等级中，高层住宅不超过1.2/平方米·月，多层住宅不超过0.7元/平方米·月。另新增规定，别墅类住宅前期物业服务收费标准不超过3元。
除此之外，《办法》以下规定：
公共道路或场地属全体业主共有
《办法》规定，“物业管理区域内占用业主共有道路或者场地用于停放机动车辆的车位，属于全体业主共有，可以收取停车费，其管理、使用、收费等具体事项由业主大会决定，建设单位、物业服务主体等不得销售或者变相销售?！?/p>
佘思敏解读，对业主共有车位，目前部分地方的做法是在停车费之外另行收取泊车服务费。这种做法不符合《物权法》《湖北省物业服务与管理条例》规定。既然是全体业主共有的车位，那么收不收费、收多少费、收费收入归谁所有等都得由业主大会决定。
至于物业服务企业在《物业服务等级标准》规定之外提供停车服务，经业主大会同意，可以从收取的停车费中提取劳务费作为报酬，具体比例由双方约定。如果双方不能就劳务费提取比例达成一致，当地价格、房产部门可以且应当提供指导服务。
业主共有车位产生的收益，由业主大会决定其使用方式和用途，应优先用于物业小区停车设施设备建设维护。
物业不能随意调整收费标准
《办法》规定，实行政府定价管理以外的物业服务，合同期内，物业公司不得擅自调整物业服务收费标准，确需调整的，应征得业主大会同意，未成立业主大会的小区须经多数业主同意。
物业不得随意收取装修保证金
针对房屋装修，《办法》要求，物业公司对房屋装修实行保证金管理的，由物业公司与业主或业主大会协商制定管理办法，对保证金标准、退还时间和相关责任等事项进行具体规定。
不得以停水、停电催缴物业费
催促业主及时缴纳物业费，物业公司不得以停水、停电相要挟。
《办法》规定，业主应按合同约定缴纳物业费，未按约定交纳的，业主委员会、居（村）民委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业公司可依法申请仲裁或者提起诉讼，不得以业主拖欠物业费等理由，减少服务内容，降低服务质量，中断或者以限时限量等方式中断供水、供电、供气、供热，以及实施损害业主合法权益的其他行为。
这些车免缴停车费
临时停车不超过30分钟的车辆；为业主提供搬家（配送货物）服务车辆；执行任务的军车、警车、消防车、救护车、救灾抢险车，邮（快）递车，环卫车，市政设施维护维修车，殡葬车，残疾人专用代步车辆等进入小区，免收停车费。
新旧政策这样衔接
新旧政策如何衔接？佘思敏介绍，《办法》实施前，已经签订物业服务合同（包括前期物业服务合同）且合同尚未到期或者尚未终止的，仍按原合同约定执行?！栋旆ā肥凳┖?，新签订物业服务合同的，按照《办法》和当地制定的实施细则规定执行
居民可以这样维权
业主和物业公司有争议后，如何维权？佘思敏指出，对物业服务企业等未履行合同及其它侵害业主权益的行为，可以向人民法院提起诉讼。对价格违法行为，可以通过12358价格监管平台进行投诉举报。对服务行为、服务质量和与物业权属、计费面积相关的问题，可以向各级房地产主管部门咨询和投诉举报。
